Спрос на новостройки в Минске упал на 70%
С марта рынок новостроек стал стремительно терять покупателей, отмечают эксперты. Причина кроется в опасениях людей: а вдруг из-за ситуации в мире строительство домов будет приостановлено? По некоторым оценкам, спрос на свежее жилье снизился как минимум наполовину и как максимум более чем на 70%. К счастью, интерес потихоньку начинает возвращаться. О том, что сейчас происходит на первичном рынке, что предпочитают покупатели и на какие суммы рассчитывают, Onlíner рассказали в агентстве недвижимости «Твоя столица».
За последние три года количество предложений в новостройках Минска (без учета комплексов, доступных только для нуждающихся в улучшении жилищных условий) увеличилось более чем на 60%. По сравнению с летом последнего стабильного и спокойного 2019 года объемы выросли с 96 до 157 домов. Причем последняя цифра является для Минска абсолютным рекордом. В первую очередь это связано со стремительно разрастающимся «Минск-Миром».
Чтобы квартиры в рекордно большом количестве свежих зданий продавались, а не накапливались, нужно было не меньшее и при этом стабильное число покупателей. В 2021 году было продано практически 2600 объектов, причем рекордный показатель зафиксирован в декабре, когда за месяц было зарегистрировано более 300 сделок.
Казалось бы, по сравнению с продажами на вторичном рынке (14 600 проданных квартир за прошлый год и 1200 в среднем за месяц) показатель новостроек не выглядит впечатляющим. Однако здесь важно учитывать два момента:
речь идет только о квартирах, которые были куплены после ввода дома в эксплуатацию, в то время как 70+% продаж приходится на стадию строительства;
в 2019 и 2020 годах квартир в новеньких высотках было продано в разы меньше — всего лишь 650 и 768 соответственно.
Интерес к новому жилью рос, несмотря на увеличение цен. В прошлом году 90% потенциальных покупателей хотели приобрести недвижимость на первичном, а не на вторичном рынке.
С наступлением 2022 года тренд «переезжаем в новостройку» продолжился. За январь было продано практически 200 квартир в готовых объектах, а в феврале, по ощущениям, этот показатель должен был еще вырасти. Но события февраля внесли свои коррективы. Во-первых, резко подскочил курс валют, от которого зависела стоимость не только квартир, но всего остального — стройматериалов, услуг строителей. Во-вторых, у людей появился страх: а что если дом не будет достроен и превратится в долгострой? На этом фоне спрос на строящиеся комплексы, а в ряде случаев и на готовые (людей пугала новая стоимость ремонта и перспектива остаться без иностранных стройматериалов) просел более чем наполовину.
{banner_news_show}
Застройщики были не готовы к такому резкому повороту событий (впрочем, как и продавцы на вторичном рынке) и первую неделю-две надеялись на восстановление ситуации. Но если нивелировать выросший доллар они могли фиксацией стоимости квадратного метра в белорусских рублях либо вовсе ее снижением, то вселить оптимизм в потенциальных покупателей им было не под силу. Те, в свою очередь, обратили внимание на квартиры со вторичного рынка, которые доступны «здесь и сейчас» и в которые можно заехать сразу после оформления сделки.
Но время шло, и вместе с укрепившимся белорусским рублем опасения покупателей стали ослабевать, а интерес к новостройкам — возвращаться. В каком объеме? Это наглядно можно увидеть по результатам проведенного информационным порталом «Путеводитель по новостройкам Минска» опроса покупательских предпочтений.
Если говорить о расположении, то люди по-прежнему хотят жить в столице, а к пригороду относятся со скепсисом. Так, на вопрос, какую квартиру в новостройке вы бы выбрали за одну и ту же стоимость — однушку в Минске или двушку в пригороде (до 15 км), 70% респондентов предпочли первый вариант.
Что касается формата жилья, то востребованность одно- и двухкомнатных квартир примерно одинаковая — 42% и 43% соответственно. При этом жилье с тремя комнатами выбирают только 13% покупателей. Эксперты полагают, что подобные особенности во многом обусловлены бюджетами на покупку и в целом финансовыми возможностями.
Более половины респондентов (53%) располагают бюджетом до $45 000, что не всегда позволяет приобрести даже однушку. Как раз для таких покупателей выступают реальной помощью кредитование и рассрочка оплаты. Причем рассрочка является конкурентным преимуществом первичного рынка — ее предоставляют застройщики. Присматриваясь ко вторичке, можно рассчитывать только на кредитование — на сегодняшний день его предлагают только «Беларусбанк» и «Белинвестбанк», а процентная ставка стартует от 22,91%.
Сейчас рассрочка по оплате предоставляется в 111 новостройках из 157 находящихся в продаже. Минимальный первоначальный взнос составляет 30% от стоимости квартиры, хотя в прошлом году он был на уровне 10%.
У рассрочки есть определенные моменты, о которых следует знать. Во-первых, в большинстве случаев (в 86 домах) при рассрочке оплаты стоимость «квадрата» увеличивается на сумму от $10 до $250 (в среднем $30—50).
Во-вторых, в ряде случаев условиями предоставления рассрочки предусматривается, что на покупателя ложится еще и арендная плата за проживание в квартире, за которую он выплачивает стоимость.
В-третьих, следует понимать, что одним из существенных отличий механизма покупки недвижимости в рассрочку и покупки в кредит является то, что в период рассрочки (пока вся сумма не выплачена) право собственности будет принадлежать застройщику.
— Как к любой новой вещи, интерес к новостройкам был и будет всегда. Другое дело, что в разные периоды он может колебаться. Например, лет восемь назад, когда появилась целая вереница долгостроев, люди точно так же с настороженностью смотрели в сторону первичного рынка. Когда этот момент был урегулирован на законодательном уровне, страхи сошли на нет. Отчасти похожая ситуация наблюдалась и в текущем году, когда в конце февраля появился абсолютно новый стресс-фактор. Но прошедшие месяцы показывают, что ситуация стабилизировалась, строительство продолжается, и наша статистика свидетельствует о том, что продажи новостроек восстанавливаются, — утверждает руководитель «Твоя столица — Новостройцентр» Наталья Жалова.
За последние три года количество предложений в новостройках Минска (без учета комплексов, доступных только для нуждающихся в улучшении жилищных условий) увеличилось более чем на 60%. По сравнению с летом последнего стабильного и спокойного 2019 года объемы выросли с 96 до 157 домов. Причем последняя цифра является для Минска абсолютным рекордом. В первую очередь это связано со стремительно разрастающимся «Минск-Миром».
Чтобы квартиры в рекордно большом количестве свежих зданий продавались, а не накапливались, нужно было не меньшее и при этом стабильное число покупателей. В 2021 году было продано практически 2600 объектов, причем рекордный показатель зафиксирован в декабре, когда за месяц было зарегистрировано более 300 сделок.
Казалось бы, по сравнению с продажами на вторичном рынке (14 600 проданных квартир за прошлый год и 1200 в среднем за месяц) показатель новостроек не выглядит впечатляющим. Однако здесь важно учитывать два момента:
речь идет только о квартирах, которые были куплены после ввода дома в эксплуатацию, в то время как 70+% продаж приходится на стадию строительства;
в 2019 и 2020 годах квартир в новеньких высотках было продано в разы меньше — всего лишь 650 и 768 соответственно.
Интерес к новому жилью рос, несмотря на увеличение цен. В прошлом году 90% потенциальных покупателей хотели приобрести недвижимость на первичном, а не на вторичном рынке.
С наступлением 2022 года тренд «переезжаем в новостройку» продолжился. За январь было продано практически 200 квартир в готовых объектах, а в феврале, по ощущениям, этот показатель должен был еще вырасти. Но события февраля внесли свои коррективы. Во-первых, резко подскочил курс валют, от которого зависела стоимость не только квартир, но всего остального — стройматериалов, услуг строителей. Во-вторых, у людей появился страх: а что если дом не будет достроен и превратится в долгострой? На этом фоне спрос на строящиеся комплексы, а в ряде случаев и на готовые (людей пугала новая стоимость ремонта и перспектива остаться без иностранных стройматериалов) просел более чем наполовину.
{banner_news_show}
Застройщики были не готовы к такому резкому повороту событий (впрочем, как и продавцы на вторичном рынке) и первую неделю-две надеялись на восстановление ситуации. Но если нивелировать выросший доллар они могли фиксацией стоимости квадратного метра в белорусских рублях либо вовсе ее снижением, то вселить оптимизм в потенциальных покупателей им было не под силу. Те, в свою очередь, обратили внимание на квартиры со вторичного рынка, которые доступны «здесь и сейчас» и в которые можно заехать сразу после оформления сделки.
Но время шло, и вместе с укрепившимся белорусским рублем опасения покупателей стали ослабевать, а интерес к новостройкам — возвращаться. В каком объеме? Это наглядно можно увидеть по результатам проведенного информационным порталом «Путеводитель по новостройкам Минска» опроса покупательских предпочтений.
Если говорить о расположении, то люди по-прежнему хотят жить в столице, а к пригороду относятся со скепсисом. Так, на вопрос, какую квартиру в новостройке вы бы выбрали за одну и ту же стоимость — однушку в Минске или двушку в пригороде (до 15 км), 70% респондентов предпочли первый вариант.
Что касается формата жилья, то востребованность одно- и двухкомнатных квартир примерно одинаковая — 42% и 43% соответственно. При этом жилье с тремя комнатами выбирают только 13% покупателей. Эксперты полагают, что подобные особенности во многом обусловлены бюджетами на покупку и в целом финансовыми возможностями.
Более половины респондентов (53%) располагают бюджетом до $45 000, что не всегда позволяет приобрести даже однушку. Как раз для таких покупателей выступают реальной помощью кредитование и рассрочка оплаты. Причем рассрочка является конкурентным преимуществом первичного рынка — ее предоставляют застройщики. Присматриваясь ко вторичке, можно рассчитывать только на кредитование — на сегодняшний день его предлагают только «Беларусбанк» и «Белинвестбанк», а процентная ставка стартует от 22,91%.
Сейчас рассрочка по оплате предоставляется в 111 новостройках из 157 находящихся в продаже. Минимальный первоначальный взнос составляет 30% от стоимости квартиры, хотя в прошлом году он был на уровне 10%.
У рассрочки есть определенные моменты, о которых следует знать. Во-первых, в большинстве случаев (в 86 домах) при рассрочке оплаты стоимость «квадрата» увеличивается на сумму от $10 до $250 (в среднем $30—50).
Во-вторых, в ряде случаев условиями предоставления рассрочки предусматривается, что на покупателя ложится еще и арендная плата за проживание в квартире, за которую он выплачивает стоимость.
В-третьих, следует понимать, что одним из существенных отличий механизма покупки недвижимости в рассрочку и покупки в кредит является то, что в период рассрочки (пока вся сумма не выплачена) право собственности будет принадлежать застройщику.
— Как к любой новой вещи, интерес к новостройкам был и будет всегда. Другое дело, что в разные периоды он может колебаться. Например, лет восемь назад, когда появилась целая вереница долгостроев, люди точно так же с настороженностью смотрели в сторону первичного рынка. Когда этот момент был урегулирован на законодательном уровне, страхи сошли на нет. Отчасти похожая ситуация наблюдалась и в текущем году, когда в конце февраля появился абсолютно новый стресс-фактор. Но прошедшие месяцы показывают, что ситуация стабилизировалась, строительство продолжается, и наша статистика свидетельствует о том, что продажи новостроек восстанавливаются, — утверждает руководитель «Твоя столица — Новостройцентр» Наталья Жалова.